سوالات ثبتی
تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات یا واحدهای کوچک تر و مجزا
افراز عبارت است از جدا کردن سهم شرکا نسبت به سهم با توجه به ارزش سهم
تفاوت افراز و تفکیک:
1) در تفکیک حالت اشاعه ضرورت ندارد و هر کس نسبت به مال غیر منقول خویش می تواند آنرا به قطعات کوچکتر تفکیک نماید اما در افراز حالت اشاعه ضروری است
2) در تفکیک وجود شریک ضرورت ندارد اما در افراز وجود شریک ضروری است
3) مرجع تفکیک و افراز اداره ثبت محل وقوع ملک است اما اگر نسبت به افراز اعتراض صورت پذیرد مرجع رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک است
4) اگر ملک مشاع و مشترکی تفکیک شود حالت اشاعه از بین نمی رود مگر با تنظیم تقسیم نامه رسمی اما پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و سهم شریک معین می شود
5) در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود اگر یکی مالک دو دانگ و دیگری مالک چهار دانگ باشد در موقع افراز به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی دو برابر دیگری باشد تقسیم می گردد اما در تفکیک به ترتیبی که فروش قطعات آسانتر باشد انجام می پذیرد.
موانع افراز
1) مستندا" به ماده 595 ق م هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند
2) مستندا" به ماده 593 ق م تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد جایز نیست
3) هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد قبل از حصول شرط اداره ثبت مجاز به افراز نیست.
اثر تقسیم
هریک از شرکا پس از تقسیم مالک مستقل سهم خود می شوند و هر تصرفی که بخواهد می تواند در آن بنماید و نسبت به حصه دیگران حقی ندارد چرا که بوسیله تقسیم سهم هر یک از شرکا از حالت اشاعه خارج و به شریک مزبور اختصاص می یابد تقسیم خواه با اعتراض و خواه بوسیله دادگاه لازم است و شرکا حق رجوع ندارند اما در صورت توافق می توانند آنرا بر هم زنند که در این صورت سهام به حالت اشاعه در می آید
موارد بر هم زدن تقسیم:
1) هرگاه بع از تقسیم معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است تقسیم باطل می شود فقط در صورت اشتباه موثر در تقسیم که موجب فرق در حصص یا حصه ها شود مثل غبن که مغبون می تواند تقسیم را برهم زند
2) در صورتی که پس از تقسیم عیبی در حصه یکی از شرکا ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده است در اینجا شریک حق دارد تقسیم را بر هم زند
3) تعریف سند رسمی : به موجب ماده 1287 ق . م اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد سند رسمی است.
ارکان سند رسمی:با توجه به ماده 1287 ق. م. سند رسمی سه رکن دارد
1)تنظیم به وسیله مامور رسمی: سند برای اینکه رسمی شمرده شود باید بوسیله مامور رسمی تنظیم شده باشد تفاوتی نمی کند که مامور مستخدم دولت باشد(مامور اجرای دادگستری) یا نباشد ( مانند سر دفتر اسناد رسمی که اگر چه سازمان ثبت بر انجام وظیفه او نظارت دارد اما مستخدم دولت نیستد در نتیجه منظور از مامور رسمی شخصی است که ماموریت او در قانون پیش بینی شده باشد بنابراین نه تنها ماموران وزارت خانه ها و مامورین شهرداری بلکه اعضای هیات مدیره ی کانون وکلای دادگستری و اعضای هیات مدیره ی کانون کارشناسان رسمی و نیز موسسات و سازمان هایی که با اجازه قانون تاسیس شده اند ر می توان مامور رسمی دانست
2)رعایت حدود صلاحیت مامور در تنظیم سند: سند رسمی نه تنها باید توسط مامور رسمی تنظیم شود بلکه مامور باید در چارچوب صلاحیت ذاتی و نسبی خود مبادرت به تنظیم سند کرده باشد صلاحیت ذاتی یعنی اینکه مامور ذاتا" صلاحیت تنظیم آن سند را داشته باشد و صدور سند از وظایف ذاتی وی باشد و صلاحیت نسبی یعنی اینکه مامور رسمی در محدوده جغرافیایی بتواند به صور سند بپردازد بنابراین ماموری که برای ثبت دفتر املاک در اداره ثبت معین شده نمی تواند سندی را در دفتر خانه ی اسناد رسمی ثبت نماید و یا سند سجل احوال تنظیم کند زیرا تنظیم آن سند در صلاحیت سردفتر و این سند در صلاحیت مامور ثبت احوال است . اگر پزشکی قانونی شهر مهاباد مجوز دفن متوفی را در شهر بوکان صادر نماید در این حالت درست است که این پزشک صلاحیت ذاتی مجوز دفن را دارد ولی صلاحیت نسبی صدور جواز دفن برای متوفی در بوکان را نخواهد داشت
.3)رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند: مامور رسمی باید سند را در محدوده صلاحیت خود بر طبق مقررات قانونی تنظیم کرده باشد. تشریفاتی که رعایت آن در تنظیم سند رسمی لازم می باشد:
الف) تشریفاتی که رعایت نکردن آنها سند را از رسمیت نمی اندازد مانند عدم الصاق تمبر به سند رسمی
ب) تشریفاتی که رعایت نکردن آنها سند را از رسمیت می اندازد مانند تمام تشریفاتی که در قانون و آئین نامه برای تنظیم سند رسمی پیش بینی شده باشد باید رعایت شود.
توان اجرایی سند رسمی: سند لازم الاجرا سندی است که اگر شخصی که به موجب سند بدهکار یا متعهد است به اختیار خود، حسب مورد، آن بدهی را پرداخت نکند یا به آن تعهد عمل ننماید بستانکار یا متعهداله می تواند بی آنکه نیاز به اقامه دعوا و گرفتن حکم دادگاه باشد با مراجعه به تشکیلات اجرایی مربوط او را وادار به اجرای موضوع سند نماید برای نمونه اگر شخصی به موجب سند رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردیده طلبی داشته باشد و بدهکار از دادن آن خودداری کند لازم نیست اقامه ی دعوا کند بلکه می تواند به اجرای ثبت مراجعه نماید تا مامورین اجرای ثبت مطابق آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در خصوص وصول طلب طلبکار اقدام نمایند. البته اجرای دادگستری نیز از مهمترین تشکیلات اجرایی کشور است اما در صورتی می توان به آن مراجعه نمود که پیش از آن به دادگاه مراجعه شده و رای لازم الاجرا گرفته شده باشد.
یکی از تشکیلات مهم اجرایی کشور، اجرای ثبت است که اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و نیز اسناد عادی که به موجب قانون در حکم سند لازم الاجرا می باشند را به عهده دارد.
لازم الاجرا بودن سند امتیاز بزرگی است زیرا دارنده سند را از مراجعه به دادگستری معاف می نماید اما تنها اسنادی از این امتیاز برخوردارندکه در قانون پیش بینی شده باشند دسته ای از این اسناد را اسناد رسمی پیش بینی شده در مواد 92 و 93 ق. ث. تشکیل می دهند بنابراین سند رسمی به مفهوم مزبور می تواند توان اجرایی داشته باشد. با این همه باید توجه داشت که تمام اسناد رسمی از توان مزبور برخوردار نیستند برای نمونه سند مالکیت اگر چه از مصادیق بارز سند رسمی است اما در هیچ قانونی لازم الاجرا بودن آن پیش بینی نشده است در نتیجه اگر ملکی دارای سند رسمی باشد و ثالثی آن را غصب نماید مالک راهی جز مراجعه به دادگستری و گرفتن حکم لازم الاجرای خلع ید را ندارد تا پس از آن بتواند به اجرای دادگستری مراجعه نماید تا غاصب خلع ید شود.
لازم الاجرا بودن ویژه ی اسناد رسمی نیست بلکه قانونگذار بعضی از اسناد عادی را نیز لازم الاجرا اعلام نموده است برای نمونه، چک اگر چه سند عادی است اما به موجب ماده 1 قانون چک، مصوب 1355، در حکم سند لازم الاجرا می باشد
